Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) Wohnflächenberechnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Deutschland)

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Wohnflächenberechnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Deutschland)

1. Was ist die Zweite Berechnungsverordnung?

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine deutsche Bundesverordnung zur Berechnung von Wohnflächen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Offizieller Titel: „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“. Die maßgeblichen Vorschriften finden sich in den §§ 42 bis 44.

Mit Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1. Januar 2004 wurde die II. BV für neu abgeschlossene Mietverträge abgelöst. Für Mietverhältnisse, die vor 2004 begründet wurden, bleibt sie verbindlich – sie hat daher nach wie vor erhebliche Bedeutung im Bestandsbereich.

2. Anrechnungsregeln (§§ 42–44 II. BV)

Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Maßgeblich ist die lichte Raumhöhe:

Hinweis: Bei Balkonen kann je nach Ausstattung (überdacht, beheizt) bis zu 100 % angerechnet werden; in einfachen Fällen kann der Anteil auf 25 % reduziert werden.

3. Zugehörige und nicht zugehörige Flächen

Zählen zur Wohnfläche (anteilig oder vollständig):

- Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmer

- Küchen, Bäder, WC innerhalb der Wohnung

- Flure und Dielen innerhalb der Wohnung

- Abstellräume innerhalb der Wohnung

- Balkone, Loggien, Terrassen (Anrechnung anteilig)

- Wintergärten (je nach Ausführung 50 % oder 100 %)

Zählen nicht zur Wohnfläche:

- Keller- und Nebenräume außerhalb der Wohnung

- Waschküchen, Trocken- und Heizungsräume (außerhalb der Wohnung)

- Garagen und Abstellplätze

- Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Hausflur)

4. Abgrenzung zu verwandten Normen

Die II. BV ist nicht die einzige Berechnungsgrundlage im deutschen und österreichischen Planungs- und Mietwesen:

In Österreich sind primär die ÖNORM B 1800 sowie die ÖNORM A 6240-2 maßgeblich. Die II. BV ist für österreichische Bauvorhaben nicht bindend, spielt jedoch bei deutschen Auftraggebern oder grenzübergreifenden Projekten eine Rolle.

5. Relevanz für das Bestandsaufmaß

Für eine normkonforme Wohnflächenberechnung nach II. BV sind präzise Grundrissmessungen und Raumhöhenerfassungen unabdingbar. Linsinger ZT GmbH bietet:

- Terrestrisches Laserscanning mit FARO Focus: millimetergenaue Erfassung aller Raumgrundflächen und Raumhöhen

- Mobile Mapping mit NavVis VLX 3: effiziente Begehungserfassung für großflächige Wohnanlagen

- Normgerechte Grundrisse (DWG/DXF, PDF) als Basis für die Wohnflächenberechnung

- Dokumentation von Nischen, Schrägen und Installationsflächen gemäß II. BV

- Höhenprotokoll und Nachweis der anrechenbaren Flächen je Raum

Die lückenlose Dokumentation durch Punktwolken schafft eine revisionssichere Grundlage – besonders relevant bei Mietstreitigkeiten oder Modernisierungsvorhaben im Bestand.

6. Rechtlicher Kontext

Die II. BV gilt ausschließlich in Deutschland und basiert auf dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG). Die WoFlV (BGBl. I 2003) löst sie für Neuverträge ab 2004 ab, lässt jedoch vertragliche Vereinbarungen nach II. BV ausdrücklich zu.

Laut BGH-Rechtsprechung gilt: Weicht die tatsächlich gemessene Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, können Mietminderungs- oder Rückforderungsansprüche entstehen. Präzise Aufmaße sind im Streitfall entscheidend.